Due diligence ambiental na compra de terreno ou indústria: avaliação preliminar de passivo

Quem compra um terreno industrial, um galpão ou uma empresa herda, junto com a matrícula, a história do que já aconteceu ali. Se houve vazamento de tanque, depósito de resíduos ou anos de manuseio de produtos químicos, o passivo ambiental pode vir no pacote, e descobri-lo depois da assinatura é caro. A due diligence ambiental é a forma de descobrir antes. Este guia explica o que é a avaliação preliminar de passivo, o que ela verifica, o que acontece se houver indícios de contaminação e como usar o resultado na negociação.

Por que isso importa para quem compra (e para quem vende)

O Superior Tribunal de Justiça consolidou, na Súmula 623, que as obrigações ambientais têm natureza propter rem: podem ser cobradas do proprietário ou possuidor atual, ou dos anteriores, à escolha do credor. Na prática, o comprador de um imóvel com passivo pode responder por ele, ainda que não tenha causado a contaminação. Cabe ao seu advogado avaliar o caso concreto e como a responsabilidade se distribui no contrato.

Para o vendedor, a avaliação também ajuda: ela documenta o estado da área, evita surpresas na negociação e dá segurança a quem compra.

A regulação das áreas contaminadas, com as etapas de gerenciamento e os valores orientadores, está explicada no artigo sobre passivo ambiental e CONAMA 420. Aqui o foco é prático: como se faz a verificação antes da compra.

O que é a avaliação preliminar

A avaliação preliminar é a primeira etapa da identificação de áreas contaminadas, e o mercado costuma chamá-la de "Fase I". A ABNT NBR 15515-1, que trata do passivo ambiental em solo e água subterrânea, estabelece os procedimentos mínimos para a avaliação preliminar, com o objetivo de identificar indícios de contaminação do solo e da água subterrânea.

Ela se baseia em levantamento de informações e inspeção do local. Em regra, não envolve coleta de amostras. O resultado é um relatório que aponta se há ou não indícios, indica as áreas suspeitas e recomenda se a investigação deve parar ali ou seguir para a etapa de confirmação.

Quem deve fazer

• Compradores e investidores de terreno, galpão, indústria ou empresa;
• Bancos e financiadores, que exigem a verificação em operações com garantia imobiliária;
• Vendedores, para documentar o estado da área e acelerar a negociação;
• Quem vai arrendar, para registrar o estado de partida;
• Empresas em encerramento de atividade ou renovação de licença, em que o órgão ambiental pode pedir relatório sobre a qualidade do solo e da água subterrânea.

A resolução federal não obriga a avaliação em toda transação de imóvel. Mas quando o histórico do terreno inclui atividade industrial, posto de combustível, depósito de produtos químicos ou resíduos, ela é uma precaução prudente.

O que a avaliação preliminar verifica

Histórico de uso da área

• matrículas e cadeia de proprietários;
• atividades anteriores (indústria, oficina, posto, armazém, aterro, curtume, lavanderia, lavoura com uso intenso de insumos);
• licenças, autos de infração, termos de compromisso e processos ambientais;
• fotografias aéreas e imagens de satélite de diferentes épocas.

Vistoria no local

• tanques (subterrâneos ou aéreos), bombas, tubulações e áreas de abastecimento;
• depósitos de produtos químicos, resíduos e sucata;
• sistemas de tratamento de efluentes, fossas e caixas de gordura;
• sinais visuais: manchas no solo, odor, vegetação estressada, produto aflorando;
• poços existentes, de captação ou de monitoramento, e seu estado de conservação.

Entorno

• atividades vizinhas que possam ter contaminado a área (ou ser afetadas por ela);
• direção provável do fluxo da água subterrânea, que indica de onde o problema pode vir e para onde pode ir.

Documentos e entrevistas

Conversa com ex-funcionários e vizinhos e revisão de plantas e projetos ajudam a localizar tanques, tubulações e áreas de descarte que não aparecem na superfície.

E se a avaliação indicar indícios

Se a avaliação preliminar encontra indícios, a área passa a ser considerada suspeita e o passo seguinte é a investigação confirmatória, tratada na ABNT NBR 15515-2. Ela usa sondagens, coleta de amostras de solo e, quando necessário, de água subterrânea por meio de poços de monitoramento, com análises em laboratório e comparação com os valores orientadores da CONAMA 420. Como o laudo precisa ser sólido, a coleta, a conservação e a cadeia de custódia são tão importantes quanto o ensaio. O artigo sobre poço de monitoramento ambiental mostra como funciona a parte da água subterrânea.

Se o terreno foi de um posto de combustível, o histórico costuma exigir atenção a hidrocarbonetos. Veja o artigo sobre monitoramento ambiental em postos.

Prazos e custos

Os fatores mudam com o caso:

• Avaliação preliminar: depende do tamanho da área, da complexidade do histórico, da disponibilidade de documentos e da necessidade de vistoria. Costuma ser mais rápida e mais barata que a investigação com coleta;
• Investigação confirmatória: depende do número de pontos de sondagem, da profundidade, do número de poços, dos parâmetros analisados e do prazo.

Como o escopo varia, o caminho é pedir cotação informando a finalidade (compra, financiamento, renovação de licença), o histórico conhecido da área e o prazo da transação.

Como usar o resultado na negociação

Com o relatório em mãos, as opções do comprador costumam incluir:

• seguir com a compra, sabendo o estado da área;
• ajustar o preço, em função de passivo identificado ou do custo previsto de investigação e remediação;
• condicionar o fechamento à investigação confirmatória (condição suspensiva);
• prever cláusulas contratuais de responsabilidade e, quando faz sentido, retenção de parte do pagamento até a conclusão das etapas ambientais;
• desistir do negócio.

Essas decisões envolvem aspectos jurídicos e comerciais. O relatório técnico é a base, e a estrutura contratual deve ser definida com o seu advogado.

Erros comuns

• Assinar antes de avaliar, deixando o estudo para depois do negócio fechado;
• Confiar só na declaração do vendedor, sem verificar documentos e a área;
• Fazer uma avaliação superficial, sem vistoria ou sem olhar o histórico completo;
• Ignorar a água subterrânea, que muitas vezes é o meio onde a contaminação se espalha;
• Esquecer a vizinhança, que pode ser a origem do problema.

Como a Conágua apoia

A Conágua faz as análises de solo e de água subterrânea que sustentam a investigação confirmatória e as etapas seguintes, com acreditação INMETRO (CRL 0239) e coleta em campo por equipe e frota próprias, com cadeia de custódia. Se você está negociando um terreno, vai renovar uma licença ou encerrar uma atividade, fale com a nossa equipe para definir os parâmetros e o plano de amostragem adequados ao histórico da área.